При поиске недвижимости для клиентов мы всегда обращаем внимание на ликвидность квартиры. Потому что через некоторое время вы соберётесь её менять, улучшая свои жилищные условия.
И очень важно, чтобы купленная сейчас за совсем немаленькие деньги квартира, не потеряла в стоимости просто потому, что вы вовремя не обратили внимание на какие-либо нюансы.
Нюансов может быть много, сегодняшний пост — о перепланировках. За 17 лет работы какие только перепланировки я не видел. Это и перенос кухни в коридор, на место прихожей. И снос большинства несущих стен. И туалет на балконе. И прочее, прочее, прочее.
Да, некоторые перепланировки типовых квартир сделаны более логично и симпатично, чем придумали проектировщики домов. И многим покупателям нравятся такие изменения. Но немногие из них задумываются — а как повлияет неузаконенная перепланировка на возможную продажу квартиры в будущем?
Могу сразу отметить, что неузаконенная перепланировка точно отпугнет бОльшую часть ипотечных покупателей. Потому что банк им просто не дает на такие квартиры ипотечный кредит. И тем более не даст, если перепланировка в принципе не узакониваемая.
А значит, вам придется привлекать покупателей более низкой ценой, чем в таких же домах и в нормальных квартирах. И вот это как раз и разговор про ликвидность вашей будущей квартиры.
Из практики могу сказать, что некоторые квартиры и при значительном снижении цены не находят своих покупателей годами(!).
Некоторые перепланировки узаконить невозможно!
Чтобы вы не «попали» с покупкой такой квартиры, мы в Агентстве безопасной недвижимости «ВИШНЯ» сделали подборку перепланировок и других изменений, с которыми у вас точно могут быть проблемы в будущем.
Список перепланировок, влияющих на ликвидность квартиры
Кухня:
- Уменьшение или полное удаление вентиляционных каналов. Очень популярная раньше тема, особенно на кухнях квартир в домах серии п-44. Там настолько бессмысленный вентиляционный короб, который отгрызает кусок площади, что перепланировка напрашивается сама собой.
- Соединение вентиляционных систем кухни и санузла. Не встречал такого в принципе, но скорее всего мне просто повезло.
- В результате перепланировки площадь кухни стала меньше 5 кв.м. Не видел, чтобы люди самостоятельно так делали, кроме случаев, когда кухню просто переносили в прихожую или на балкон. А на её месте делали еще одну комнату.
- Демонтаж газовой плиты и установка электро, без согласования с газовщиками.
- Газовый шланг от газовой плиты проведен под мойкой. Наверное кто-то так делает всё же, если это прямо указано. Но такой вариант убирания лишних деталей из комнаты чреват тем, что шланг может испортиться и произойдет утечка газа.
- Между кухней и жилой комнатой сделаны проемы без плотно закрывающейся двери между комнатой и другими помещениями.
- Полностью совмещена кухня с газовой плитой с жилой комнатой.
- Кухня с газовой плитой осталась без естественного освещения.
Санузел:
- Расширение или перенос санузла на территорию кухни или жилой комнаты. Нередко встречающийся вариант. Санузел показался маленьким — отгрызли кусок коридора, чуть-чуть оттяпали у кухни, а кухню расширили в гостиную…
- В ходе перепланировки санузла и других мокрых зон не было сделано гидроизоляции. Абсолютно логичный запрет. Многие забывают об этом при самостоятельном ремонте и заливают 15 этажей вниз. И потом долго и упорно выплачивают возмещение всем соседям.
- Переделка санузла, в результате которой был снесен порожек между ним и другими помещениями. Тоже понятно — порожек, оказывается, не зря там придуман — он хранит площади комнат от возможного залива из ванной или туалета.
- Перепланировка, в результате которой дверь из туалета выходит в жилую комнату или кухню. Да, такое тоже мне встречалось. И, самое интересное — в квартире на Кропоткинской. Уж где не подумаешь, что можно так извратиться — но вот было. Здесь, правда есть исключение — если в квартире два санузла, то один из них может выходить и на кухню и в комнату.
- Перенос инженерных стояков водопровода и канализации.
- Перенос мокрых точек(санузел, кухня) внутри помещения так, что они находятся над жилыми помещениями соседей снизу.
Жилые комнаты:
- Установка водяных полов с ответвлением от горячего отопления. Очень хитромудрые собственники некоторых квартир активно делали себе теплые полы таким способом. Сейчас в большинстве случаев встречается всё же электрические варианты.
- Снос или частичное разрушение несущих колонн, ригелей(балок). Это вообще делалось запросто — стоит какая-то лишняя колонна посредине квартиры, только мешается. Раздолбали кувалдами. А потом по дому трещины пошли…
- Штробы несущих стен в панельных домах. В панельных домах почти все стены несущие, вот и думайте теперь.
- В результате перепланировки, высота потолков в жилых помещениях стала меньше 2,5 метров. Возможно с обилием всяких подиумов в дизайнерских решениях, высота потолков в некоторых квартирах и уменьшалась ниже такой высоты. Но как это должно быть некомфортно…
- Площадь жилой комнаты в результате перепланировки стала меньше 8 кв.м.
- Уменьшилась площадь жилых помещений квартиры за счет увеличения нежилых.
- Жилая комната осталась без какого-либо окна. Таких квартир — уйма. Люди решали таким образом проблему выделения комнат подрастающим поколениям, а сейчас это всё пытается продаваться на рынке.
- Снесены несущие стены или в них сделан проем.
- В домах с деревянными перекрытиями без согласования залили стяжку. Фотография внизу отражает потенциальный результат такого действа. Сюда же можно добавить установку джакузи, которая внезапно оказывалась у соседей снизу.
Балконы/лоджии:
- Снесены пороги между балконом и внутренними помещениями в панельных домах.
- Значительное расширение проемов между балконами/лоджиями и внутренними помещениями.
- Появились не предусмотренные проектировщиками лоджии в квартирах выше первого этажа. В Москве не видел таких квартир, но в других регионах — запросто.
- Объединены балконы с жилыми комнатами и батареи вынесены на балкон. Тоже часто встречающийся вид перепланировки. Удобно так — добавить себе мини-кабинет в небольшой квартире. Но чревато.
Хотите узнать, что будет с ценами на квартиры через несколько лет? Читайте статью с прогнозом цен на квартиры в Москве на 2020 год.
Также есть часть перепланировок, которые спокойно можно узаконить без значительных затрат(финансовых и временных). Но они также отображаются в отчете об оценке, который делается для ипотечного банка и могут повлиять на выдачу им кредита покупателю.
Согласуемые перепланировки, слабо влияющие на ликвидность квартиры
Все указанные ниже перепланировке тоже встречаются довольно-таки часто. Но обычно согласуются достаточно просто. Единственная проблема — особо странные банки(мне такое встречалось) могут потребовать привести документы в соответствие перед выдачей ипотечного кредита. А так, как согласование все равно занимает какое-то немалое время, можно потерять потенциального покупателя.
- Снос или установка шкафов и антресолей.
- Перенос или снос дверной коробки внутри квартиры или входной двери.
- Установка душевой кабинки вместо ванной.
Есть вопросы по возможным перепланировкам и ликвидности вашей будущей квартиры?
Пишите на электропочту vishnya @ vishnya-realty.ru, звоните 8 499 994 09 33. Или задавайте их сразу мне в фейсбуке. Если не занят на сделке/встрече/авансе — отвечу быстро.
