На консультациях вопрос об обязательном участии нотариуса при продаже комнаты в коммуналке возникает достаточно часто. Некоторая неразбериха в этом вопросе присутствует, сейчас расскажу — как правильно в 2022 году.
Общий порядок продажи комнаты в коммунальной квартире
Хотя вопрос должен быть уже всем известен, быстро пробегусь по порядку оформления документов.
Стандартный набор документов при продаже комнаты в коммунальной квартире почти такой же, что и при продаже целой квартиры:
- правоустанавливающих документы (свидетельство о регистрации права, если квартира в собственности раньше 2014 года; если позже — то выписка из ЕГРН; документы-основания: приватизация, дарение, купля-продажа и т.д)
- документы, подтверждающие наличие или отсутствие зарегистрированных в комнате лиц (выписка из домовой книги, единый жилищный документ — ЕЖД, справка о зарегистрированных). Обратите внимание на срок действия(!) — по умолчанию для выписки из домовой книги 30 дней, для ЕЖД 60 дней.
- плюс, отличие — отказ соседей от права преимущественной покупки вашей комнаты.
О получении отказа. Дело в том, что в соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст.42 п.6) при продаже комнаты в коммунальной квартире у соседей есть право преимущественной покупки вашей комнаты. Поэтому, для правильного соблюдения процесса продажи комнаты, нужно предложить купить её соседям. За цену и на тех же условиях, что будете предлагать третьим лицам(сторонним покупателям). Это важно!
Если вы предложите соседям купить комнату за 2 миллиона рублей, он откажется, а потом вы продадите кому-либо за 1,8 миллиона — то сделка с покупателем может быть расторгнута через суд.
Правильный порядок в данном случае такой: — сначала нашли покупателя, с которым договорились по цене. Потом предлагаете купить комнату по этой же цене соседям. Только после получения их отказа — оформляете договор купли-продажи с покупателем. Вот здесь, при продаже комнаты, в первый раз может пригодиться нотариус. Который зафиксирует отказ соседей от права преимущественной покупки.
В каких случаях нотариус при продаже комнаты обязателен
Еще недавно считалось, что нотариус при продаже комнаты в коммунальной квартире обязателен. Это ложилось дополнительным обременением на стороны сделки. Потому что составление договора купли-продажи комнаты в простой письменной форме существенно дешевле нотариального заверения.
Но, закон есть закон. Был даже краткий период, когда никто не понимал как правильно и даже при продаже коммунальной квартиры всеми собственниками одновременно — все равно приходилось оформлять сделку через нотариуса.
Законодатель внес первые поправки. И в случае одновременной продажи коммуналки нотариус стал не обязательным.
На данный момент, в 2022 году, позиция (в том числе и самих нотариусов, в лице федеральной нотариальной палаты) следующая:
- если комната в коммунальной квартире была оформлена как доля в общей собственности (такое очень часто практиковалось в Московской области при приватизации — оформляли только как доли). В таком случае нотариус для составления и заверения договора купли-продажи обязателен.
- если комната оформлена как отдельное помещение. Здесь нотариус не обязателен и можно ограничиться заключением договора купли-продажи в простой письменной форме.
Как понять? Заказывает выписку из ЕГРН на свою недвижимость. Если в качестве вида жилого помещения указана комната — нотариус не обязателен. Если квартира — у вас, скорее всего комната оформлена как доли в квартире. И тогда бе нотариуса не обойтись.
Если вдруг не до конца разобрались или вам нужна помощь в продаже вашей недвижимости и правильной организации процесса — пишите нам на ok@vishnya-realty.ru или в мессенджеры +79951201255. Поможем.
