Каждый квартал мы отслеживаем динамику изменения цены на квартиры в Москве. И конец 2017 года — не исключение. Результаты сегодняшнего мини-обзора оказались несколько неожиданными даже для нас. Куда-то делось процентов 20-30 вариантов.
Сначала цифры. Цены на квартиры в Москве упали?
Да. Квартиры почти во всех сегментах и во всех округах опять просели в цене. Лидеры падения — трешки в СВАО и ВАО, на 5,85% и 6,10% соответственно. В абсолютных цифрах средняя цена предложения на трехкомнатные квартиры в этих округах опустилась на 720 000 рублей.
Но что самое интересное — это подъем цен в САО по всем сегментам. Однушки, двушки, трешки и комнаты — всё выросло в цене в 4 квартале 2017 года. Лидер роста здесь — тоже трёхкомнатные квартиры. Больше чем на 7%(!) или на 820 000 в рублях. В связи с чем — непонятно. Одним только открытием новых станций метро на зеленой ветке это объяснить нельзя. МЦК хоть и улучшило транспортную доступность округа, но оно работает уже год…
Ну и давайте теперь к конкретным цифрам и конкретным сегментам.
Однокомнатные квартиры
Средняя стоимость однокомнатных квартир по итогам последнего квартала 2017 года находится в диапазоне от 5,7 до 6,95 млн.рублей в зависимости от округа. На практике — в конце года мы покупали однушки и дешевле, за 4,4 млн, например. Не страшные, не убитые и с нормальными документами.
Распределение цен по округам сравнительно стандартное — квартиры в западном и северо-западном округах дороже других.
Двухкомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры по распределению уровня цен придерживаются примерно той же политики. Правда вперед слегка вырвался САО. В четвертом квартале он обогнал стандартно более дорогой северо-запад.
Опять же про конкретные цифры. В рекламе можно найти и более дешевые двушки. Мы видели, но не покупали квартиры за 5,2-5,3 млн.рублей. Понятно, что в основном они скопились на юго-востоке и не близко от метро. Да и метраж небольшой. Но факт остается фактом — если очень захотеть, можно купить двушку за эти деньги.
Трехкомнатные квартиры
Варианты из этого сегмента пока не собираются пробивать психологическую отметку в 10 млн. рублей за квартиру. Ниже не хотят сдвигаться продавцы, которые предпочитают просто снимать объекты с продажи.
Но. Опять же. Спокойно можно найти варианты хороших трешек (по размеру и свежести дома) до 9 млн.рублей.
Да, не центр. Да, нужно обновлять ремонт. Но купить и въехать при обозначенном бюджете в квартиру площадью 80-85 кв.м. возможно. И это будет не «ужас-ужас».
Комнаты в коммунальных квартирах
Комнаты в конце 2017 года несколько выбиваются из стройного ряда цен. Например тот же самый ЮВАО почему-то продается по цене выше, чем соседние восточный и южный округа.
А вообще, если вы помните наши прошлые обзоры динамики цен, стоимость комнат в коммунальных квартирах вернулась к более-менее привычным отметкам. Жаль тех, кто на волне ажиотажа напокупал комнат по цене ближе к 4-5 миллионам, в надежде обогатиться. Но уж как есть, так есть.
И, я думаю, комнаты будут все меньше и меньше интересны покупателям.
Дело тут и в ограничениях законодателей, и в появлении в продаже квартир-студий. Покупатели все больше склоняются к тому, что лучше иметь отдельную квартиру той же площади, что и комната, но со своими кухней и санузлом. Даже если придется заплатить чуть больше денег.
Квартир стало меньше. Что дальше?
Когда мы собирали цифры в конце 2017 года, обнаружилось еще несколько интересных моментов. Одни из них я оформлю в отдельный материал. Который появится, возможно, на следующей неделе.
Еще один интересный факт прямо относится к итогам квартала и года. Число выставленных на продажу объектов в конце года кардинально уменьшилось.
- Однушек стало меньше примерно на 24%
- Двушек — на 23%
- Трёшек — на 17%
- Комнат — больше, чем на 32%
И это всё говорит не о том, что столько объектов было продано. Если вернуться к предыдущему обзору, можно увидеть, что к началу 4 квартала количество квартир в рекламе резко увеличилось, в среднем по рынку на 20%. Тогда люди планировали воспользоваться сезонным оживлением на рынке недвижимости.
У кого-то получилось, у кого-то нет. И излишки квартир также ушли с рынка, как и появились. Некоторая часть решила придержать их. Кто-то до итогов выборов, кто-то начнет продавать с нового года.
Чего ждать дальше? Лично я перспектив для долгосрочного роста цен не вижу. Локальные скачки могут быть. И этому подтверждение — результаты последнего квартала, описанные в сегодняшнем материале и цифры, которые будут в следующем.
Но в ближайшей перспективе цены также медленно и верно будут пытаться двигаться вниз. Опять же — до достижения психологических отметок по конкретным сегментам.
Некоторое давление вверх будет из-за льготной ипотеки для семей с 2 и более детьми. Но, по всей стране таких наберется(правительство подсчитало) не так много — около 600 тысяч. Так что рассчитывать на значительный рост из-за этой причины я бы не стал.
Общий совет:
Если собрались менять свои жилищные условия — меняйте. Не ждите. Жить нужно сейчас, а не через 5-10-15 лет, когда новая совместная квартира уже будет не нужна вашим детям.
Если у вас есть излишки площади, которые вы не используете. Если она для вас не зарабатывает, а только выкачивает деньги. Не ждите у моря погоды. Налог на недвижимость каждый год увеличивается минимум на 20%. Квартиру нужно обслуживать. Коммунальные платежи платить.
Если собрались покупать квартиру — ищите, торгуйтесь, покупайте. Сейчас интересное время для покупок. И, опять же. Не надо ждать годами лучших условий. Лет через 10 скитаний по съемным квартирам вы наконец-то купите квартиру дешевле на пару миллионов. Стоит ли спокойная жизнь этого? Не уверен.
